Comment sécuriser l’achat immobilier de concubins face à la séparation et au décès ?
Financer à deux un logement sans être mariés impose de déterminer précisément les droits de chacun. Pour des concubins, l’acquisition relève de l’indivision : chaque acquéreur devient propriétaire selon la quote-part inscrite dans l’acte notarié. Faute d’indication, le bien est réputé appartenir à chacun pour moitié.
Quand les quotes-parts ne racontent pas toute l’histoire du financement
La répartition mentionnée dans l’acte doit correspondre au financement effectivement supporté par chaque concubin. Lorsqu’un acquéreur verse davantage que ce que prévoit sa quote-part, l’écart peut faire naître une créance contre son partenaire ou contre l’indivision.
La même difficulté apparaît pendant la vie commune si l’un des concubins rembourse le prêt au-delà du plan de financement initial. Au moment du partage ou de la séparation, il peut invoquer une créance contre l’indivision au titre des dépenses nécessaires à la conservation du bien, sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil.
Pourquoi la séparation peut-elle précipiter le partage du logement ?
Les concubins ne disposent d’aucun mécanisme comparable à celui des époux permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement. Chaque indivisaire peut demander le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis le prix réparti selon les droits respectifs.
Si l’un des anciens concubins occupe seul le logement, une indemnité d’occupation peut être due à l’autre. La liquidation devient en outre plus complexe lorsque les quotes-parts figurant dans l’acte ne reflètent pas les financements réellement assumés.
Comment le décès fait-il entrer les héritiers dans l’indivision ?
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal. La part du défunt revient donc à ses héritiers, qui deviennent indivisaires avec lui et peuvent solliciter le partage. Un testament peut renforcer la protection du survivant, mais les transmissions entre concubins restent soumises à une taxation de 60 %.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’acquisition, d’anticiper la séparation ou le décès et, le cas échéant, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et ses conséquences patrimoniales.
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